Etxe turistikoak gora, eztabaida mahai gainera
Pandemia garaian, horrelako mezuak han eta hemen zabaldu ziren: 'Hobeak aterako gara' eta 'honi esker ikasiko dugu'. Izurritearen ondorioz, Donostiako kaleak turistaz hustu ziren, horrek eragin handia izan zuen hirian turismotik bizi direnentzat, eta etxe turistikoen eskaintza jaitsi egin zen. Bizilagunekin plataformak desazkunde turistikorantz jotzeko aukera gisa ikusi zuen egoera hori, baina ez da hala gertatu, eta pandemiaren aurreko urtean baino etxe turistiko gehiago eskaintzen dira Airbnb bidez orain hirian.
Koronabirusaren pandemiak gogor jo zituen gizartearen arlo guztiak, tartean turismoa. Donostiaren kasuan, hiriaren Barne Produktu Gordinaren (BPG) %14 inguru turismotik dator, Eneko Goia alkateak iazko azaroan Forum Europa. Tribuna Euskadi espazioan azaldu zuenez.
Donostiako ekonomian turismoa horren garrantzitsua izanik, pandemiaren eragina nabarmena izan zen. Hain zuzen, Donostia Turismoa erakundearen datuen arabera, hirian gaua pasatu zuten bisitarien kopurua %63,43 jaitsi zen 2019tik 2020ra, epidemia lehertu aurreko hilabeteetan (urtarrilean eta otsailean) %12,21 igo bazen ere. Egoera ikusita, Bizilagunekin plataformak 2020ko udan adierazi zuen hirian beste eredu sozioekonomiko baterantz jotzeko unea zela, «turismoaren monolaborantza gaindituz».
Pandemiaren aurreko normaltasuna berreskuratuta, turistak bueltan dira, eta «turismoaren monolaborantza» gainditzetik urrun, Airbnb atariaren bidez eskaintzen diren etxe turistiko gehiago daude orain Donostian, 2019an baino. Haritik Hirira geografo taldeko Josu del Campok eta Jon Maciasek aztertu dute Donostiako etxe turistikoen bilakaera, Airbnb efektua pandemia ostean txostenean.
(Grafikoa: Haritik Hirira)
2018an maximoa eta pandemian minimoa
Geografoek azaldu dutenez, 2017an argitaratutako hainbat ikerketatan erabili ziren estreinakoz «Airbnb efektuaren moduko terminoak». Hain zuzen ere, Inside Airbnb atarian —horko datuak erabili dituzte geografoek— Donostiako datuak urte horretatik aurrera daude eskuragarri. Eta, agerikoa da 2017. eta 2018. urteetan jo zuela goia etxe turistikoen eskaintzak hirian: 2017an 1.829 etxe turistiko eskaintzen ziren Donostian Airbnb bidez, eta, 2018an, hiriko maximo historikoaren urtean, 1.852.
Egoera horren aurrean, Donostiako Udalak etxe turistikoen inguruko udal ordenantza onartu zuen 2018ko martxoan, etxebizitza turistikoak ezartzeko baldintza batzuk jarriz eta hiria hiru zonatan banatuz: A edo zona saturatua (Parte Zaharra), B (Erdialdea, Gros eta Antiguako, Egiako eta Amara Berriko eremu batzuk) eta C (hiriko gainontzeko eremuak).
Ordenantza hori aplikatu eta urtebetera, 2019ko martxoan, jaitsiera nabarmena izan zuen Airbnb bidez eskaintzen ziren etxe turistikoen kopuruak (%22,41), 1.437 etxeko eskaintza baitzegoen orduan Donostian. Handik urtebetera, pandemia iritsi zen, eta logikoa den moduan, etxe turistikoen eskaintza are gehiago jaitsi zen, urteotako minimora iritsita: 1.311 etxe turistiko eskaintzen ziren hirian 2020ko abenduan. Jaitsiera horren harira, geografoek Jorge Sequera ikerlariak Sé lo que hicisteis el último verano ikerketan azaldutako fenomenoa jaso dute: «Etxe turistiko bakarra edo pare bat eskaintzen zituzten erabiltzaile askok etxeak egun batetik bestera familia etxebizitza izatera pasatzeko beharra izan zuten, diru sarreren premia zela eta. Aldiz, etxebizitzak hamarnaka pilatzen dituzten enpresa eta profesional handiek ez zuten bat-bateko aldaketak egiteko beharrik izan, etxeak hutsik denbora tarte luzeago batez mantentzeko gaitasuna baitute».
Donostiako etxe turistiko bat. (Argazkia: Joseba Parron San Sebastian)
Ordea, 2021ean, etxe turistikoen kopurua errekuperatzen hasi zen, eta irailerako 1.431 etxe turistiko eskaintzen ziren Donostian (2020an baino %9,15 gehiago). 2022an, aldiz, erabat berraktibatu zen turismoa, eta, geroztik, etxe turistikoen eskaintzak goranzko joera nabarmena hartu du berriz ere hirian: 2022ko irailean, 1.659 etxe eskaintzen ziren Airbnb-n, 2021eko irailean baino %15,93 gehiago. Pandemiaren aurreko urtean, 2019an, orain baino 222 etxe turistiko gutxiago eskaintzen ziren Donostian. «Gorakadak agerian utzi du ondorengo hilabete zein urteetan izan dezakegun hazkunde joera», nabarmendu dute geografoek. Horrez gain, txostenak jasotzen du hirian legez kanpoko 57 etxebizitza daudela funtzionamenduan, eta erdia baino gehiago (30) Erdialdean daudela (Parte Zaharra barne).
Euskal Herriko testuinguruan kokatzearren, soilik bi udalerritan eskaintzen dira Donostian baino etxebizitza gehiago Airbnb bidez, Haritik Hiriraren txostenaren arabera: Miarritzen (3.074) eta Angelun (1.859). Gainontzeko hiriburuek (Iruñeako daturik ez dago) eskaintza txikiagoa dute: Bilbon 1.378 etxe turistikoko eskaintza dago, Baionan 1.210ekoa eta Gasteizen 278koa. Bestalde, Gipuzkoan, Bizkaian eta Araban eskaintzen diren lau etxe turistikotik bat Donostian eskaintzen da.
(Mapa: Haritik Hirira)
Auzoz auzoko datuak
Hirian Airbnb bidez eskaintzen diren etxe turistikoen gorakada orokorra auzoetan ere islatzen da: 2021eko irailetik 2022ko irailera, auzo guztietan igo da etxe turistikoen kopurua, Añorgan (berdin mantendu da), Miramon-Zorroagan (bat gutxiago) eta Zubietan (bat gutxiago) izan ezik. Hain zuzen ere, Añorga (zortzi) eta Zubieta (sei) dira eskaintza txikiena duten auzoak.
Aldiz, Erdialdean (Parte Zaharra barne) eta Grosen daude etxe turistiko gehien: 778 eta 295, hurrenez hurren. Horrela, bi eremu horietan dago Airbnb bidezko eskaintzaren %64,68. Geografoek nabarmendu dute «ehunka edo milaka etxebizitza familia etxebizitza izatetik turistiko izatera pasatzeak alokairu arrunteko etxebizitzen eskaintza izugarri murrizten» duela, ondorioz alokairuaren prezioa hazi egiten dela, eta horrek herritarren «kanporaketa bat» dakarrela, «inplizituki». Hain zuzen ere, Erdialdeko eta Groseko biztanleriaren datuak (udaleko webgunetik ateratakoak) jaso dituzte txostenean: 2000-2020 urteen artean, Erdialdeak biztanleriaren %5,63 galdu du, eta Grosek %12,82. Era berean, Haritik Hirirak azaldu du auzo horietako biztanleriaren batez besteko adina zahartzen ari dela: 48,95 urtekoa da Erdialdean eta 49,33koa Grosen.
(Grafikoa: Haritik Hirira)
Prezioei dagokienez, Airbnb bidez Donostian eskaintzen diren etxe turistikoen batez besteko prezioa 203,62 eurokoa da egonaldiko (2021ean 168,83 eurokoa zen). New Yorkeko (186 euro), Bartzelonako (173) eta Parisko (162) batez besteko prezioen gainetik dago Donostiakoa. Auzoz auzoko batez besteko prezioei erreparatuz, Miramon-Zorroagakoa (289,81 euro), Igeldokoa (256,04), Erdialdekoa (223,63) eta Antiguakoa (216) daude hiriko batez bestekoaren gainetik, eta Intxaurrondokoa da baxuena (92,93). Miramon-Zorroagan eta Igeldon oso eskaintza txikia badago ere, preziorik altuenak dituzte, eta «gehienak txalet tankerakoak» izatearekin lotu dute hori Haritik Hirirakoek.
Profesionalizaziorako joera
Airbnb-ren erabiltzaileak ere aztertu ditu geografo taldeak, «profesionalizaziorako eta monopolizaziorako joera» dagoela ondorioztatu dute. Izan ere, Donostian etxe turistikoren bat Airbnb bidez eskaintzen duten «erabiltzaile partikularrak» gehiengoa badira ere (%72,33), bi etxebizitza edo gehiago eskaintzen dituzten «erabiltzaile profesionalek» eskaintzen dituzte etxe turistikoen %68,17. Hau da, erabiltzaile profesionalak erabiltzaile guztien heren bat izatera heltzen ez badira ere, eskaintzaren bi heren euren eskuetan daude. Txostenaren arabera, The Rental Collection, Feel Free Rentals eta Iberorent Apartments dira etxe turistiko gehien dituzten enpresetako batzuk.
(Grafikoa: Haritik Hirira)
Arrazoia argia da, geografoek azaldu dutenez: «Alokairu turistikoen errentagarritasuna alokairu arruntena baino hiru aldiz handiagoa izatera iritsi daiteke». Eta, hori agerian gelditzen da alokairu arruntaren eta turistikoaren datuak alderatuta. Haritik Hiriraren txostenaren arabera, 2017ko apiriletik 2022ko irailera, %23,26 hazi da metro koadroaren alokairuaren batez besteko prezioa Donostian, 12,9 eurotik 15,9 eurora. Hiriko maximo historikoa da hori, baina horrela ere, errentagarriagoa da alokairu turistikoa, denbora tarte berean %57,17 hazi baita etxebizitza turistikoen batez besteko prezioa, 126,69 eurotik 203,62 eurora. Hau da, alokairu arrunta baino 2,5 aldiz gehiago igo da alokairu turistikoa.
Profesionalizazioaren fenomenoaren aurrean eta Haritik Hiriraren datuak ikusita, Bizilagunekin plataformak «premiazko neurriak» hartzeko garaia dela ondorioztatu du, eta hiru neurri proposatu ditu horretarako. Alde batetik, 2018ko ordenantzak ezarritako zonen araberako banaketa gainditzea, plataformako kide Asier Basurtoren hitzetan, «turistifikazioak hiri osoari eragiten diolako». Bestetik, jabetza pilaketari mugak ezarri behar zaizkiola dio Bizilagunekinek, «jabe bakar batek jarduera turistikora bideratutako etxe bat baino gehiago izatea debekatuta». Azkenik, etxe turistikoen kudeaketarako enpresen jarduera debekatu behar dela uste du Bizilagunekinek.
Antzeko neurriak hartu dituzte dagoeneko beste leku batzuetan, Basurtok jakinarazi duenez. Andaluzian, adibidez, etxejabe bakoitzak ezin ditu bi etxebizitza turistiko baino gehiago izan. Hiru neurriak udalak hartu ditzakeela nabarmendu du Basurtok, «borondate politikoa izanez gero».
(Mapa: Haritik Hirira)
Desazkunderako proposamenak
Neurriez gain, etxe turistikoen arazoari irtenbide bat emateko proposamenak ere egin ditu Bizilagunekinek, desazkunde turistikorako proposamenak, alegia. Alde batetik, «konpentsazioaren neurria» proposatu dute, eta bestetik, «lizentzia murriztailea eta iragankorra ezartzea».
Konpentsazioaren neurriari dagokionez, Frantziako hiri batzuetan dagoeneko indarrean dago, besteak beste, Parisen, Bordelen eta Nizan. Eta, Ipar Euskal Herrian martxoaren 1ean hasiko dira aplikatzen. Honetan datza: etxejabe batek alokairu turistikoan jarri nahi duen etxebizitza bakoitzeko, beste bat alokairu arruntean jarri behar du, urte osorako. Are gehiago, alokairu arruntaren merkatura bertan existitzen ez den etxe bat jarri behar da, lokal bat etxe alokagarri bihurtuz, etxe berri bat eraikiz, edo dena delakoa eginez. Horrela, etxe bakarra duten jabeek ezingo lukete etxe hori alokairu turistikora bideratu, eta erabiltzaile profesionalek euren etxebizitzen erdia jarri dezakete alokairu turistikoan.
Hala ere, lizentzia murriztailea eta iragankorra da Bizilagunekinen «proposamen izarra», Basurtok nabarmendu duenez. Izan ere, lizentzia murrizkorraren zein iragankorraren erduak badaude beste leku batzuetan, baina plataformak proposatzen du biak uztartzea. Alde batetik, gaur egun lizentzia duten etxebizitza turistikoei gehienez beste lau urtez berrituko litzaieke lizentzia. Bestetik, lau urte horietan, etxebizitzari erabilera turistikoa emateko egun kopurua murrizten joango litzaioke jabeari: lehenengo urtean 150 egunez jarri ahalko luke alokairu turistikoan, bigarrenean 100 egunez, hirugarrenean 50 egunez eta laugarrenean 25 egunez. Lau urteak pasatuta, jabeak galdu egingo luke Donostian beste etxebizitzarik alokairu turistikora bideratzeko aukera. Eta, etxebizitza jabez aldatuta ere, etxebizitza horri ezingo litzaioke erabilera turistikoa eman.
Basurtoren arabera, aldaketak egiteko aukera dago orain: «Hiri Antolamendurako Plan Orokorra da etxe turistikoak arautzen dituena, eta plana berritzeko prozesuan dago orain». Bestalde, beste leku batzuetan dagoeneko desazkunde turistikorako bidea hartu dutela kontatu du plataformakoak: «Amsterdamen, erdialdean etxe turistiko berriak ezartzea erabat debekatu dute, eta kanpoaldean gehienez urtean 30 egunez alokatzeko aukera dago. Bartzelonako etxe turistikoen erregulaziorako plan bereziak espreski aipatzen du desazkundea dela bere norabidea. Eta, Balear Uharteetan hurrengo lau urteetan ezin da etxe turistiko berririk jarri». Gaineratu duenez, proposamen egingarriak dira: «Ezin dugu onartu jarduera hori profesionalitzatzea; hau da, bizitza osoan zure lanbidea izatea etxebizitzak alokatzea. Badakigu ezin direla egun batetik bestera etxe turistikoak debekatu, jende askok horren inguruan daukalako antolatuta bere negozioa. Bueno, ba, lau urte dituzu egokitzen joateko eta beste zerbait bilatzeko».
(Grafikoa: Haritik Hirira)
Erresistentzia ereduak
Parte Zaharreko eta Groseko bizilagunak dagoeneko antolatzen hasiak dira, etxe turistikoei aurre egiteko. Hain justu, Parte Zaharrean Bizi auzo elkarteak 2020an gida bat banatu zuen auzoan, bizilagunek euren eskubideak ezagutu zitzaten, eta auzoko arazoei aurre egiteko nola antolatu zitezkeen azaltzeko. Tartean, bizilagunen komunitateetako estatutuak aldatzeko aukera mahai gaineratu zuten, blokean jarduera ekonomikoak debekatzeko, etxe turistikoak barne.
Hain zuzen ere, Saretxe Groseko Etxebizitza Sindikatua lanketa bera egiten ari da orain, eta komunitateetako estatutuak aldatzeko eman beharreko pausoak azalduko dituen gida bat argitaratzekoak dira. Gainera, gutxienez bi bloketan debekatu dituzte etxe turistikoak dagoeneko: Usandizaga kaleko 13. zenbakian eta San Frantzisko kaleko 19.ean.
Asier Basurto, Bizilagunekin plataformako kidea. (Argazkia: Iñaut Gonzalez de Matauko Rada)
Basurtok «eredugarritzat» jo ditu Parte Zaharreko eta Groseko ereduak, baina nabarmendu du harago joateko beharra dagoela: «Halako neurriek soilik eragina daukate atarian adostasuna badago eta etxejabea baldin bazara. Horregatik, egiturazko neurriak behar dira, arazoari hiri mailan erantzuteko». Haritik Hirirak ere araudia aldatzea «ezinbestekoa» dela ondorioztatu du bere txostenean, «turistifikazio prozesua geldiarazteko». Horretarako garaiz dela nabarmendu du Basurtok: «Marra gorri batzuk gainditu dira hiriko zona batzuetan, baina oraindik ez gaude Bartzelonako Raval auzoaren edo Veneziaren egoeran; ez dugu ezta metro bat ere galdutzat ematen Donostian».
